ALERTA LEGAL Publican ley que permite postergar cuotas de créditos hipotecarios

El pasado 4 de enero fue publicada la Ley 21.299, que permite la postergación de cuotas de créditos hipotecarios y crea una garantía estatal para caucionar cuotas postergadas.

De este modo, los acreedores (bancos, cooperativas de ahorro y crédito, agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, acreedores de los mutuos otorgados por los mencionados agentes administradores y compañías de seguros), podrán -a solicitud de los deudores- otorgar créditos de postergación de obligaciones garantizadas con hipoteca.

Tales créditos de postergación corresponden a contratos de mutuo de dinero, cuyo objeto es pagar determinadas cuotas de un crédito hipotecario y tienen las siguientes características:

1. Estarán exentos del pago del impuesto de timbres y estampillas.
2. Las cuotas del crédito hipotecario que se pagan con el crédito de postergación incluyen los intereses, amortizaciones y seguros u otros gastos asociados al mismo.
3. La contratación de seguros es voluntaria y no podrán tener un costo superior a los seguros contratados en virtud del respectivo crédito hipotecario.
4. Solo podrán usarse para pagar cuotas completas y consecutivas de un crédito hipotecario.
5. No podrán tener una tasa de interés superior a la del crédito hipotecario.
6. El pago de las cuotas no se entenderá como un prepago, ni dará lugar al pago de comisiones de prepago.

El contrato deberá celebrarse entre el acreedor y el deudor del crédito hipotecario, mediante escritura pública. El deudor podrá otorgar un mandato al acreedor, para que este último lo represente y celebre el contrato de crédito de postergación y cumpla con toda diligencia y requisitos pertinentes.

La forma de pago solo podrá ser en cuotas mensuales de un mismo valor, con dos opciones: i) pagaderas con posterioridad a la fecha de pago de la última cuota del crédito hipotecario; ii) distribuidas en un plazo que no podrá superar el plazo residual del respectivo crédito hipotecario.

El pago de las cuotas deberá hacerse dentro del plazo de 10 días hábiles bancarios contados desde la celebración del contrato de crédito de postergación. El acreedor deberá pagar con sus fondos las cuotas del crédito hipotecario especificadas en el mandato y contrato de crédito de postergación. Al momento del pago de estas cuotas, la hipoteca pasará también a garantizar la totalidad de las obligaciones del crédito de postergación.

Cabe señalar que el crédito hipotecario cuyas cuotas hayan sido pagadas, se mantendrá vigente en los términos en que se encontraba pactado, sin perjuicio del pago de sus respectivas cuotas.

Esta ley también contempla una garantía estatal otorgada por el FOGAPE, la cual tendrá una vigencia de 60 meses y solo podrá asegurar un monto máximo equivalente a 6 cuotas del respectivo crédito hipotecario cuyas cuotas se hayan pagado con el correspondiente crédito de postergación, con los fondos de este último. Esta garantía solo se aplicará a créditos destinados a financiar la adquisición de inmuebles cuyo avalúo comercial, en el momento de la suscripción del contrato de crédito hipotecario, no supere las UF10.000.

La Ley 21.299 entrará en vigencia una vez que sea publicado en el Diario Oficial el Reglamento de postergación de cuotas y garantía estatal. Estará vigente por un plazo de 64 meses contados desde la adjudicación de la primera licitación. Los contratos de crédito de postergación solo podrán celebrarse dentro de 4 meses desde dicha licitación.

Para mayor información contactar a Pedro Andaur, asociado de Garnham Abogados (pandaur@garnham.com).

Nota: El presente documento fue preparado sólo para fines informativos y no debe ser considerado como asesoría legal.